年是不平凡的一年，深圳经济特区成立40周年，是对深圳前40年改革开放成果的一个总结，也是深圳整装重新出发的一年。作为中国特色社会主义先行示范区的深圳，我们又有新的期待。从年6月24日的史诗级土拍，到年11月23日深圳史上最大的土地竞拍，从年双11对普通住房标准进行调整的政策，到年“政策”的出台，再次细化了普通住宅的定义。随着国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（-年）》，《深圳市商务发展“十四五”规划》等不断利好政策的出台，深圳这一年的房地产市场超乎预期。因此，我司近期组织人员对深圳市热点片区房地产进行了市场调查，分别为“光明片区、南山前海片区、南山西丽片区、龙华片区”。通过市场调查，一方面可以增加这些片区房地产市场的了解，另一方面也可以探索这些片区房价上涨的底层逻辑。一、光明片区

1、区域概况：

光明区地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点，深圳市的西北部，区内设有高铁枢纽光明城站，广深港高铁已建成通车，未来赣深高铁、莞深城际也将在此交汇。目前，区内已规划建设4条地铁线路，其中6号线北联东莞、南接福田，已经通车；13号线南至深圳湾，于年动工，预计年运营；18号线将东接盐田、西联宝安；远期还将规划29号线，南至南山红树湾。此外，龙大高速、南光高速正在进行市政化改造，未来，光明区将形成以“龙大高速、南光高速、东部快速、外环高速、东明大道-观光路、新公常路-公明北环”为轴线的“三纵三横”路网结构。

2、区域规划建设：

光明区预规划建设五大片区：

（1）光明科学城片区要强化科学装置、科教医疗、创新创业等核心功能，统筹地下、地面、地上空间利用，加快重大装置核心区、中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇等重点功能区建设，打造世界一流科学城。（2）光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，以站城一体化的理念，高标准、高品质、高效率统筹推进光明城站及周边地块开发，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。（3）光明中心片区要突出科技、商务、政务、文化、社交等功能融合，依托中央公园规划建设，重点打造一批立体城市项目，建设大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力区（CAZ）和城市新中心。（4）公明、马田核心片区要提升商务、购物、休闲、文化等功能，挖掘老城区文化底蕴，保留城市历史肌理，打造配套完善的光明副中心。（5）玉塘核心片区要以城市更新和品质提升为抓手，引领“城市再生”，推动传统产业转型升级，完善商业文化配套，打造独具魅力的光明南大门。

3、片区热点楼盘房价

本次调研我们选取光明片区以下热点楼盘进行市调，各楼盘房价如下表所示：

4、片区总结

地铁6号线于年8月18日开通运行，是联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团线路，将有效加强龙华、大浪、石岩、光明、公明、松岗等片区之间的联系，大大改善了光明城到龙华商务区、福田CBD的通勤时间，为市民出行提供更便捷的选择，同时，有利于带动沿线经济发展，促进城市空间结构完善，加速城市经济一体化进程。

在深圳，决定房地产价值的因素，其一是政策，其二是地段，其三还是学位，年初深圳实验学校光明部小学部的入驻，有了深圳四大名校学位的加持，瞬间感觉片区教育级别将会成为福田百花片区，带动光明凤凰城一带被划入学区内的楼盘，如：深房传麒山、光明大第、龙光玖龙台等，顿时有了质的飞跃；而深实验初中部则面向全光明招生，被划进深圳实验学校光明部小学部的楼盘，意味着可能成为深圳实验学校光明部双学位学区房，本身区域内二手房有有限，房价因此水涨船高，一房难求。年6月24日被称为“史诗级”土拍，当时出让给中海及电建的两宗住宅用地，今年都已出售，由于新盘限价，光明区新房及二手房出现了较大的价格倒挂现象，在刚过去的11月23日，光明同时间出让4宗居住用地，同片区同地段，去到近2万元/平方米的差价，因此对于刚需者而言，选择“打新”是成本较低，导致打新场面异常火爆。现在光明各个片区都在紧锣密鼓的实施基础建设，光明大街周边工厂多、旧改多且集中，旧改方向以居住为主。未来，随着旧改项目的落地与中山七院、中山大学深圳校区、文化艺术中心（包含演艺中心、文化综合区、图书馆、美术馆及规划展览馆五个功能区）、深圳科技馆建成，将会改变区域面貌，为区域发展注入新的活力。

严正声明：以上房价数据为于我司评估人员市场调研所得，仅供大家学习交流参考，本文不构成任何购房或投资等行为的建议。

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